Cuando aplicas para un préstamo hipotecario con el BIESS, los asegurados pueden seleccionar en su solicitud de crédito el sistema de amortización que se aplicará (tabla de cuotas) que puede ser de cuotas fijas (Francesa) o de cuotas decrecientes (Alemana).
Analistas económicos sugieren la tasa alemana por dos razones: se cancela menos deuda y beneficia cuando esta se liquida.
Sin embargo la decisión final dependerá del flujo de efectivo mensual que manejes, por lo que antes de decidir se sugiere:
- Evaluar ambas opciones con los valores reales del inmueble.
- Armar una planificación de los ingresos
Con ello podrás decidir cuál es el sistema de amortización que más se apega a tu economía.
Pero si al final consideras que solo estás en condiciones de poder pagar una cuota fija mensual entonces elije la francesa.
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¿Qué es una tabla de amortización?
Si estás adquiriendo un préstamo hipotecario sabes que empezarás a pagarlo en cuotas, por lo que la tabla de amortización es ese documento que contiene todo el desglose desde el primero hasta el último pago mensual y las fechas en las cuales deberás cumplir los pagos del préstamo.
En Ecuador las tablas de amortización más utilizadas son la alemana y la francesa.
Pero debemos entender cómo funciona cada tabla y lo más importante es conocer cuál de esas se adapta mejor a tus finanzas personales o familiares en el futuro.
A continuación te explicamos las ventajas y desventajas de ambas tablas.
Tabla de amortización francesa
Con la tabla de amortización francesa deberás pagar cuotas fijas mensuales desde el inicio al fin de tu crédito.
Ventaja de la tabla de amortización francesa
La ventaja sería que al tener una cuota fija todos los meses estarás más seguro, de cierta forma tienes la tranquilidad de conocer el valor fijo que debes pagar todos los meses, ya que podrás incluir ese valor fijo en tu presupuesto y saber que desde la primera hasta la última cuota pagarás lo mismo. Con esta opción el monto total de tus egresos mensuales siempre estará bajo control.
Desventaja de la tabla de amortización francesa
Sin embargo la desventaja es que del valor que pagas mensual se paga más de interés y menos del capital.
Tabla de amortización alemana
Mientras que con la tabla de amortización alemana la cuota mensual es decreciente, la cuota varía cada mes, donde se cancela al principio menos intereses y mayor capital.
Ventaja de la tabla de amortización alemana
La ventaja aquí es que del valor que pagas mensualmente se paga más de capital y se van pagando los intereses sobre el saldo, por lo que en el largo plazo se paga más rápido el capital.
Si prefieres pagar un poco más del capital de tu deuda al inicio e ir disminuyendo la cuota mensual conforme avanza el período establecido, puedes escoger el sistema de amortización alemán. Si bien la cuota varía cada mes, a medida que pasa el tiempo podrías percibir que el peso de la deuda disminuye porque la cuota también lo hace.
Desventaja de la tabla de amortización alemana
La desventaja es que las cuotas mensuales suelen ser más altas que con el sistema francés, sobre todo al principio las cuotas son más altas mientras que en los siguientes meses van decreciendo las cuotas.
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